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Immobilienkauf: Durchschnitt zahlt sich aus

Ob Marmorbad mit Goldarmaturen, freistehende Dusche neben dem Bett oder ein Wohnzimmer über zwei Etagen: Extravagante Ausstattungsdetails und außergewöhnliche Grundrisse bei Immobilien zahlen sich aus Sicht der Rendite und Wertentwicklung selten aus. Darauf sollten Immobilienkäufer nach Einschätzung der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, achten.

"Je ausgefallener die Lage und Ausstattungsmerkmale bei Immobilien sind, desto kleiner ist die Zielgruppe potenzieller Käufer - und damit die künftige Nachfrage", erklärt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG ein Problem, das vor allem bei Liebhaberimmobilien auftauchen kann. Die Mehrheit bevorzugt klassische Materialien und praktische Grundrisse. Entsprechende Objekte lassen sich deshalb schneller vermieten oder bei Bedarf zu marktkonformen Preisen verkaufen.

Besonderheiten bei Immobilien unterliegen indes meist zeitlich begrenzten Trends und engen den Interessentenkreis ein, weshalb es zu extremeren Preisausschlägen in beide Richtungen kommen kann. Da Schönheit bekanntlich im Auge des Betrachters liegt, tun sich auch Finanzierungsinstitute bei der Bewertung von ausgefallenen Immobilien schwer. "Die Bewertungskriterien der Banken orientieren sich an mehrheitlichen Durchschnittsinteressen. Wenn der Kaufpreis eines Objektes wegen extravaganter Details höher ausfällt, dann wird die Verwertbarkeit meist schlechter eingeschätzt. Die Folge sind höhere Sicherheitsabschläge und ein höherer Beleihungsauslauf - der letztlich zu höheren Kreditzinsen führen kann", sagt Finanzexperte Goris. Einige Institute tun sich mit der Finanzierung von Liebhaberobjekten gänzlich schwer. Laut Interhyp können regionale Banken die Objekte meist besser bewerten, weil sie Haus und Grund oftmals kennen. "Baugeldvermittler wie wir helfen Darlehensnehmern, sich einen Überblick über Finanzierungsmöglichkeiten zu verschaffen", so Goris.

Immobilieninteressenten sollten laut Interhyp genau prüfen, wie werthaltig Extrawünsche mittel- und langfristig sind. Gleichzeitig sollten teure Besonderheiten nicht nur mit der Renditebrille betrachtet werden. "Wer eine Immobilie zur langfristigen Eigennutzung erwirbt, der kann individuelle Interessen stärker gewichten als die Marktmeinung. Schließlich macht für den Individualisten die freistehende Dusche vielleicht genau den Unterschied, über den er sich täglich freuen kann", sagt Goris.

(Quelle: Interhyp AG / ID-Verlag)

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03.04.2020

Entschädigung bei Baustillstand !

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 30.01.2020 die lang umstrittene Frage beantwortet, welchen Inhalt der Entschädigungsanspruch nach § 642 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat (AZ. VII ZR 33/19). Die Entscheidung birgt gerade mit Blick auf die Coronakrise erheblichen Sprengstoff.

Der Besteller ist bei einem Werkvertrag so in den Herstellungsprozess eingebunden, dass es regelmäßig seiner Mitwirkung bedarf. Je nach Vertragsgestaltung muss er Pläne erstellen und Genehmigungen beschaffen. Vor allem aber muss er ein baureifes Grundstück zur Verfügung stellen, da ohne Baustelle zwangsläufig nicht gebaut werden kann.

Unterbleibt eine erforderliche Mitwirkung muss der Unternehmer seine Produktionsmittel, also Personal, Geräte und Kapital weiter leistungsbereit halten, ohne dass er damit auf dieser Baustelle wirtschaftlich tätig sein kann. Für dieses Bereithalten soll er nach § 642 BGB entschädigt werden.

Die Berechnung des Entschädigungsanspruchs war lange umstritten. Mit seiner Entscheidung, die zu Klassikern der Baurechtsprechung zählen wird, bringt der BGH nunmehr Licht ins Dunkel.
27.03.2020

Ist Corona höhere Gewalt ? Greifen die Force-Majeure-Klauseln ?

Unternehmen, die Ihre Produkte aus dem Ausland beziehen, insbesondere aus China oder Italien sehen sich derzeit mit Lieferproblemen und erheblichen Verzögerungen konfrontiert. Kann sich der Lieferant auf höhere Gewalt [Force Majeure] berufen? Dann wäre die Folge eine zumindest vorübergehende Befreiung von der Leistungspflicht und ein gleichzeitiger Ausschluss von Schadensersatzverpflichtungen. Oder haftet der Lieferant wegen verzögerter oder unterbliebener Lieferung auf Schadensersatz? Diese Fragen ziehen sich durch die gesamte Lieferkette.

Das UN-Kaufrecht / CISG sowie das Common Law [USA, UK, C etc.] sind tendenziell Lieferanten-freundlich und legen den Force-Majeure-Begriff großzügiger aus als die Civil Law-Systeme [D, F, I, E etc.]. Auch das chinesische Recht ist großzügiger und Lieferanten-freundlich. Bei der Anwendung deutschen Zivilrechts wird es auf den Einzelfall und den Wortlaut der Force-Majeure-Klausel ankommen. Sind Begriffe wie Epidemie, Seuche, Krankheitswelle o.ä. enthalten, stehen die Chancen für den Lieferanten sehr gut, von der Leistungspflicht befreit zu werden. Der Bundesgerichtshof definiert höhere Gewalt als "von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes, auch durch äußerste vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht abwendbares Ereignis" [BGH, Urt. v. 16.05.2017, Az. X ZR 142/15]. Je allgemeiner die Definition, desto eher kann sich der Lieferant auf höhere Gewalt berufen. Nach dieser BGH-Definition wäre die derzeitige Pandemie ohne weiteres als höhere Gewalt einzustufen. Ergänzend werden sich Lieferanten wohl auf zumindest vorübergehende Unmöglichkeit [275 BGB] berufen können.
04.03.2020

VW-Mustervergleich, Cui bono ?

Am 28.02.2020 gab der Verbraucherzentralen-Verband [vzbv] bekannt, dass über die Musterfeststellungsklage ein Vergleich mit VW erzielt wurde. Der geschlossene Vergleich überlässt den Verbraucher∗innen die Wahl: Sie können diesen bis zum 20. April 2020 akzeptieren, wobei je nach Fahrzeugtyp und Modelljahr Entschädigungssummen von 1.350 bis 6.257 Euro anfallen. Die Kosten der rechtlichen Erstberatung zu dem Vergleich in Höhe von 190 Euro netto übernimmt VW – allerdings nur, wenn die betroffene Verbraucherin den Vergleich annimmt. Der vzbv nimmt als Kläger die MFK zurück. Dabei haben VW und vzbv wohl bereits eine Vorauswahl der Berechtigten getroffen: Es erhalten nur rund 260.000 Verbraucher∗innen überhaupt ein Angebot. Der Vergleich entstand auch aus dem Druck, dass VW diesen gerne schließen wollte, bevor der BGH sich im Verhandlungstermin in einer Einzelklage Anfang Mai äußert.

Der vzbv gibt dabei offen zu, dass dieses Angebot „nicht großzügig“ ist. Das zeigt bereits ein Blick über den Atlantik, wo VW an ca. 480.000 Klein- und Mittelklassewageneigentümer eine Entschädigungssumme zwischen 5.100 und 10.000 Dollar zahlte – zusätzlich zum Rückkauf- und Reparaturangebot.