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Fallstricke im Bauvertrag

Nicht nur in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln stecken Fallstricke, auch das Weglassen eigentlich nötiger vertraglicher Regelungen birgt Gefahrenpotenzial für die Verbraucher. Diese nehmen als juristische und baufachliche Laien Bauverträge oft so hin, wie sie vorformuliert von den Firmen vorgelegt werden - ohne zu wissen, dass Verträge zu verhandeln und auf Augenhöhe abzuschließen sind.

Worauf kommt es an?

Der Vertragsgegenstand muss klar und umfassend definiert sein. So gehört zum traditionellen Bauvertrag mit baureifem Grundstück ein Baugrundgutachten, das der Planung zugrunde gelegt wird. Das muss im Bauvertrag konkret festgehalten werden. Zu regeln ist beim Fertighausbau nicht nur die Verpflichtung des Unternehmers ein Haus zu errichten, sondern genauso die dazugehörende Planungsleistung. Auch die Übergabe von Planungsunterlagen und technischen Nachweisen muss vereinbart werden - und zu welchem Zeitpunkt sie geschuldet ist. Gerade letzteres wird oft automatisch vorausgesetzt, ist aber vertraglich festzulegen.

Wichtig: Qualität und Leistungsumfang detailliert vereinbaren

Um Enttäuschungen am Ende des Baus über gebaute Qualität und erhaltenen Leistungsumfang vorzubeugen, muss vor Vertragsunterzeichnung der Bau- und Leistungsbeschreibung als Herzstück des Bauvertrags größte Aufmerksamkeit gewidmet werden. Sowohl hinsichtlich des Leistungsumfangs, der Art und Qualität der Baustoffe und Baumaterialien und der technischen Ausstattung muss sie detailliert abgefasst sein. Eigene Vorschläge, Konkretisierungen und Ergänzungen sollten eingebracht, Mehr- und Minderleistungen sowie Zusatzwünsche bereits vor Vertragsabschluss einbezogen werden. Anderenfalls können ungeplante Sonderleistungen die Baukosten in die Höhe treiben.

Fehler vermeiden: Vertragspreis und Bauzeit eindeutig festlegen

Regelungen zum Vertragspreis und der Bauzeit sind für Verbraucher oft intransparent gehalten oder an Bedingungen geknüpft, deren Eintreten nicht ohne weiteres einschätzbar ist. Problematisch ist beispielsweise ein Anknüpfen der Bauzeit an die Baugenehmigung, wenn der Unternehmer die Genehmigungsplanung leistet und nicht festschreibt, wann er diese vorlegt. Hier bedarf es bindender juristischer Formulierungen! Das gilt auch für die vertragliche Gestaltung des Fertigstellungstermins. Viele Verträge enthalten keine Regelung über eine Vertragsstrafe des Werkunternehmers, falls er die Bauzeit überschreitet. Auch die gehört in den Vertrag.

Darauf ist zu achten: Zahlungsplan und Sicherheitsleistungen regeln

Um nicht in die Falle von unausgewogenen Zahlungsplänen zu tappen, bei denen der Bauherr in finanzielle Vorleistung geht, ohne die entsprechende Bauleistung vorzufinden, müssen Zahlungsmodalitäten genau geprüft werden. Formularmäßig vom Unternehmer vorgegebene Zahlungsraten müssen dem Baufortschritt entsprechen und den Regelungen des BGB und der Rechtsprechung angemessen sein. In Zahlungsplänen verbergen sich häufig versteckte Vorauszahlungspflichten für den Bauherrn. Um Insolvenzrisiken vorzubeugen, sollten Sicherheiten in Form einer Fertigstellungsbürgschaft oder einer Fertigstellungsversicherung verhandelt und vertraglich vereinbart werden. Während der Gewährleistungszeit ist die Absicherung etwaiger Mängelbeseitigungsansprüche wichtig. Deshalb sollten mit Vertragsunterzeichnung entweder ein Sicherheitseinbehalt, eine Gewährleistungsversicherung oder eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart werden. Solche Eckpunkte sollten bereits im Vertragstext festgelegt sein, damit sie sich später in der Bürgschaftsurkunde wiederfinden.

BSB-Tipp vom Bauherren-Schutzbund in Berlin:

Generell gilt: Um keine Punkte im Bauvertrag zu vergessen, um Fallstricke aufzudecken und klare juristische Formulierungen und damit ein vollständiges und konkretes Vertragswerk als Grundlage für einen konfliktfreien Bauablauf zu erhalten, sollten sich Bauherren immer Expertenrat holen! Vom Bauherren-Schutzbund bekommen sie Unterstützung in allen technischen und juristischen Fragen - sowohl durch die berufenen Bauherrenberater als auch durch die BSB-Vertrauensanwälte.

(Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.)

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03.04.2020

Entschädigung bei Baustillstand !

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 30.01.2020 die lang umstrittene Frage beantwortet, welchen Inhalt der Entschädigungsanspruch nach § 642 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat (AZ. VII ZR 33/19). Die Entscheidung birgt gerade mit Blick auf die Coronakrise erheblichen Sprengstoff.

Der Besteller ist bei einem Werkvertrag so in den Herstellungsprozess eingebunden, dass es regelmäßig seiner Mitwirkung bedarf. Je nach Vertragsgestaltung muss er Pläne erstellen und Genehmigungen beschaffen. Vor allem aber muss er ein baureifes Grundstück zur Verfügung stellen, da ohne Baustelle zwangsläufig nicht gebaut werden kann.

Unterbleibt eine erforderliche Mitwirkung muss der Unternehmer seine Produktionsmittel, also Personal, Geräte und Kapital weiter leistungsbereit halten, ohne dass er damit auf dieser Baustelle wirtschaftlich tätig sein kann. Für dieses Bereithalten soll er nach § 642 BGB entschädigt werden.

Die Berechnung des Entschädigungsanspruchs war lange umstritten. Mit seiner Entscheidung, die zu Klassikern der Baurechtsprechung zählen wird, bringt der BGH nunmehr Licht ins Dunkel.
27.03.2020

Ist Corona höhere Gewalt ? Greifen die Force-Majeure-Klauseln ?

Unternehmen, die Ihre Produkte aus dem Ausland beziehen, insbesondere aus China oder Italien sehen sich derzeit mit Lieferproblemen und erheblichen Verzögerungen konfrontiert. Kann sich der Lieferant auf höhere Gewalt [Force Majeure] berufen? Dann wäre die Folge eine zumindest vorübergehende Befreiung von der Leistungspflicht und ein gleichzeitiger Ausschluss von Schadensersatzverpflichtungen. Oder haftet der Lieferant wegen verzögerter oder unterbliebener Lieferung auf Schadensersatz? Diese Fragen ziehen sich durch die gesamte Lieferkette.

Das UN-Kaufrecht / CISG sowie das Common Law [USA, UK, C etc.] sind tendenziell Lieferanten-freundlich und legen den Force-Majeure-Begriff großzügiger aus als die Civil Law-Systeme [D, F, I, E etc.]. Auch das chinesische Recht ist großzügiger und Lieferanten-freundlich. Bei der Anwendung deutschen Zivilrechts wird es auf den Einzelfall und den Wortlaut der Force-Majeure-Klausel ankommen. Sind Begriffe wie Epidemie, Seuche, Krankheitswelle o.ä. enthalten, stehen die Chancen für den Lieferanten sehr gut, von der Leistungspflicht befreit zu werden. Der Bundesgerichtshof definiert höhere Gewalt als "von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes, auch durch äußerste vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht abwendbares Ereignis" [BGH, Urt. v. 16.05.2017, Az. X ZR 142/15]. Je allgemeiner die Definition, desto eher kann sich der Lieferant auf höhere Gewalt berufen. Nach dieser BGH-Definition wäre die derzeitige Pandemie ohne weiteres als höhere Gewalt einzustufen. Ergänzend werden sich Lieferanten wohl auf zumindest vorübergehende Unmöglichkeit [275 BGB] berufen können.
04.03.2020

VW-Mustervergleich, Cui bono ?

Am 28.02.2020 gab der Verbraucherzentralen-Verband [vzbv] bekannt, dass über die Musterfeststellungsklage ein Vergleich mit VW erzielt wurde. Der geschlossene Vergleich überlässt den Verbraucher∗innen die Wahl: Sie können diesen bis zum 20. April 2020 akzeptieren, wobei je nach Fahrzeugtyp und Modelljahr Entschädigungssummen von 1.350 bis 6.257 Euro anfallen. Die Kosten der rechtlichen Erstberatung zu dem Vergleich in Höhe von 190 Euro netto übernimmt VW – allerdings nur, wenn die betroffene Verbraucherin den Vergleich annimmt. Der vzbv nimmt als Kläger die MFK zurück. Dabei haben VW und vzbv wohl bereits eine Vorauswahl der Berechtigten getroffen: Es erhalten nur rund 260.000 Verbraucher∗innen überhaupt ein Angebot. Der Vergleich entstand auch aus dem Druck, dass VW diesen gerne schließen wollte, bevor der BGH sich im Verhandlungstermin in einer Einzelklage Anfang Mai äußert.

Der vzbv gibt dabei offen zu, dass dieses Angebot „nicht großzügig“ ist. Das zeigt bereits ein Blick über den Atlantik, wo VW an ca. 480.000 Klein- und Mittelklassewageneigentümer eine Entschädigungssumme zwischen 5.100 und 10.000 Dollar zahlte – zusätzlich zum Rückkauf- und Reparaturangebot.