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Fallstricke im Bauvertrag

Nicht nur in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln stecken Fallstricke, auch das Weglassen eigentlich nötiger vertraglicher Regelungen birgt Gefahrenpotenzial für die Verbraucher. Diese nehmen als juristische und baufachliche Laien Bauverträge oft so hin, wie sie vorformuliert von den Firmen vorgelegt werden - ohne zu wissen, dass Verträge zu verhandeln und auf Augenhöhe abzuschließen sind.

Worauf kommt es an?

Der Vertragsgegenstand muss klar und umfassend definiert sein. So gehört zum traditionellen Bauvertrag mit baureifem Grundstück ein Baugrundgutachten, das der Planung zugrunde gelegt wird. Das muss im Bauvertrag konkret festgehalten werden. Zu regeln ist beim Fertighausbau nicht nur die Verpflichtung des Unternehmers ein Haus zu errichten, sondern genauso die dazugehörende Planungsleistung. Auch die Übergabe von Planungsunterlagen und technischen Nachweisen muss vereinbart werden - und zu welchem Zeitpunkt sie geschuldet ist. Gerade letzteres wird oft automatisch vorausgesetzt, ist aber vertraglich festzulegen.

Wichtig: Qualität und Leistungsumfang detailliert vereinbaren

Um Enttäuschungen am Ende des Baus über gebaute Qualität und erhaltenen Leistungsumfang vorzubeugen, muss vor Vertragsunterzeichnung der Bau- und Leistungsbeschreibung als Herzstück des Bauvertrags größte Aufmerksamkeit gewidmet werden. Sowohl hinsichtlich des Leistungsumfangs, der Art und Qualität der Baustoffe und Baumaterialien und der technischen Ausstattung muss sie detailliert abgefasst sein. Eigene Vorschläge, Konkretisierungen und Ergänzungen sollten eingebracht, Mehr- und Minderleistungen sowie Zusatzwünsche bereits vor Vertragsabschluss einbezogen werden. Anderenfalls können ungeplante Sonderleistungen die Baukosten in die Höhe treiben.

Fehler vermeiden: Vertragspreis und Bauzeit eindeutig festlegen

Regelungen zum Vertragspreis und der Bauzeit sind für Verbraucher oft intransparent gehalten oder an Bedingungen geknüpft, deren Eintreten nicht ohne weiteres einschätzbar ist. Problematisch ist beispielsweise ein Anknüpfen der Bauzeit an die Baugenehmigung, wenn der Unternehmer die Genehmigungsplanung leistet und nicht festschreibt, wann er diese vorlegt. Hier bedarf es bindender juristischer Formulierungen! Das gilt auch für die vertragliche Gestaltung des Fertigstellungstermins. Viele Verträge enthalten keine Regelung über eine Vertragsstrafe des Werkunternehmers, falls er die Bauzeit überschreitet. Auch die gehört in den Vertrag.

Darauf ist zu achten: Zahlungsplan und Sicherheitsleistungen regeln

Um nicht in die Falle von unausgewogenen Zahlungsplänen zu tappen, bei denen der Bauherr in finanzielle Vorleistung geht, ohne die entsprechende Bauleistung vorzufinden, müssen Zahlungsmodalitäten genau geprüft werden. Formularmäßig vom Unternehmer vorgegebene Zahlungsraten müssen dem Baufortschritt entsprechen und den Regelungen des BGB und der Rechtsprechung angemessen sein. In Zahlungsplänen verbergen sich häufig versteckte Vorauszahlungspflichten für den Bauherrn. Um Insolvenzrisiken vorzubeugen, sollten Sicherheiten in Form einer Fertigstellungsbürgschaft oder einer Fertigstellungsversicherung verhandelt und vertraglich vereinbart werden. Während der Gewährleistungszeit ist die Absicherung etwaiger Mängelbeseitigungsansprüche wichtig. Deshalb sollten mit Vertragsunterzeichnung entweder ein Sicherheitseinbehalt, eine Gewährleistungsversicherung oder eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart werden. Solche Eckpunkte sollten bereits im Vertragstext festgelegt sein, damit sie sich später in der Bürgschaftsurkunde wiederfinden.

BSB-Tipp vom Bauherren-Schutzbund in Berlin:

Generell gilt: Um keine Punkte im Bauvertrag zu vergessen, um Fallstricke aufzudecken und klare juristische Formulierungen und damit ein vollständiges und konkretes Vertragswerk als Grundlage für einen konfliktfreien Bauablauf zu erhalten, sollten sich Bauherren immer Expertenrat holen! Vom Bauherren-Schutzbund bekommen sie Unterstützung in allen technischen und juristischen Fragen - sowohl durch die berufenen Bauherrenberater als auch durch die BSB-Vertrauensanwälte.

(Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.)

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