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Minderung bei zu geringer Wohnfläche: Auch bei weniger als 10% Abweichung!

Der Käufer darf mindern. Die Wohnung sollte nach der Vereinbarung der Parteien 111,59 qm groß sein. Durch die Anforderung der Wohnflächenberechnung hat der Käufer zu erkennen ergeben, dass es für ihn entscheidend auf die Wohnungsgröße ankommt. Danach ist eine konkludente Vereinbarung über die Soll-Beschaffenheit getroffen. Unschädlich ist, dass diese Abrede über das Vertragssoll nicht beurkundet wurde. Der Formmangel ist durch Eintragung im Grundbuch geheilt. Ein Mangel ist nicht deshalb zu verneinen, weil die Flächenabweichung geringer als 10% ist. Zwar ist im Mietrecht anerkannt, dass erst eine Flächenabweichung von über 10% einen Mangel der Mietsache begründet. Diese Schwelle beruht jedoch darauf, dass die Minderung im Mietrecht nicht auf eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit gestützt werden kann. Eine entsprechende Einschränkung kennt die Minderung im Werkvertrags- und Kaufrecht nicht. Allein der Rücktritt ist im Falle einer unerheblichen Pflichtverletzung ausgeschlossen. Auch der BGH (IBR 1997, 409) hat dies nicht anders entschieden, sondern nur ausgeführt, dass jedenfalls ab einer Abweichung von mehr als 10% ein Mangel vorliegt. Dem lässt sich eine Erheblichkeitsschwelle nicht entnehmen.

Die Erheblichkeitsschwelle von 10% spielt nicht nur im Mietrecht eine Rolle, sondern z. B. auch für die Frage, ob Kraftstoffmehrverbrauch eines Neuwagens einen Mangel darstellt. Ob es hier entscheidend auf diese Schwelle ankommt, ist fraglich. Denn der entschiedene Fall ist dadurch geprägt, dass sich die Abweichung in einem Zimmer "konzentriert", dessen Fläche fast halbiert ist. Die Minderung kann nach OLG Celle (IBR 1999, 468) so berechnet werden, dass aus Kaufpreis und geschuldeter Fläche der Quadratmeterpreis ermittelt wird, um diesen mit der Flächendifferenz zu multiplizieren.

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